Hipotekarno kreditiranje: 20 stručnih savjeta

Ne želim platiti najamninu za cijeli život, ali novac stavljam u nekretninu. Na što prvo moram misliti?

© Fotolia.com

Često čujem izraz "radije plaćam stanarinu u svom džepu". Ali plan za financiranje kuće ili kondominijuma na taj način funkcionira samo ako unesete lijepu količinu kapitala. Inače, kamatne stope koje morate platiti samoj banci premašit će prethodnu najamninu - da ne spominjemo otplatu zajma. Dugoročno, međutim, za 20 godina i više, račun se može donijeti. Pod pretpostavkom da je vaš osobni okvir ispravan: vi ste, primjerice, stalno zaposleni u financijski zdravoj tvrtki; Oni su zdravi, dobro zarađuju i nije vjerojatno da će se preseliti u drugi grad.



Koliko kapitala moram donijeti?

Što više, to bolje! Ako želite mirno spavati, očekujete 30 posto kupovne cijene. Barem 20 posto bi svakako trebalo biti.Nedostatak kapitala uvijek znači da morate posuditi relativno veliku količinu novca - i platiti mnogo interesa banci.

Koje mogućnosti hipotekarnog kreditiranja postoje?

U osnovi, uz kapital treba uzeti u obzir i vlastiti novac za dodatne troškove pri kupnji nekretnina. Često se o njima ne razmišlja, oni mogu, ovisno o državi, nadoknaditi između 8 i 10 posto kupovne cijene - za naknadu javnog bilježnika koji izvršava kupoprodajni ugovor, za upis u zemljišnu knjigu, za porez na promet nekretnina i moguću posredničku proviziju. To su glavne mogućnosti hipotekarnog kreditiranja:

Hipotekarni krediti: Ugovor o dugoročnom kreditu s bankom u kojoj je imovina založena kao kolateral banci. Hipoteka traje dok se cijeli iznos kredita ne otplati. Pravilo: što je trenutna otplata niža, to je dulji rok otplate. Ne treba se brkati s ovim fiksnim kamatnim razdobljem, tj. Razdobljem za koje su kamatne stope fiksne. To su obično 10, 15 ili 20 godina. Na kraju razdoblja s fiksnom kamatnom stopom obično postoji relativno visok preostali dug.

Bausparvertrag: U građevinskom društvu određena se svota štedi po fiksnoj kamatnoj stopi. Ako je ugovor spreman za dodjelu (na primjer, zbog uštede 40 ili 50 posto iznosa), imate pravo na stambenu štednju s niskim kamatama za preostali iznos.

Mješoviti financiranje: Kombinacija bankovnih kredita i stambenih štednih kredita.

Javni zajmovi: Između ostalih dodjeljuje se Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Oni su niskog interesa jer promoviraju politički poželjne građevinske projekte - kao što je posebno učinkovita toplinska izolacija.

Kućište Riester: ovjereni ugovor o zajmu za izgradnju ili kupnju nekretnina koje je u vlasništvu i osnovnom vlasništvu. Model je najprikladniji za mlade obitelji s nekoliko djece. Koriste dugoročne i mnoge državne dodatke - 154 eura po osobi godišnje, 185 eura po djetetu i 300 eura (rođeni nakon 1. 1. 2008.). Preduvjet: godišnja isplata od 4 posto prethodne godine bruto plaće, maksimalno 2100 eura. Međutim, rezidencijalni Riester također ima mnoge kuke i rupe, zbog opterećenja birokratskih propisa. Uskoro saznajte o prednostima i nedostacima (na primjer, na www.vorsorge-know-how.de), i budite sigurni da ste dobili sveobuhvatne savjete.



Kuća ili stan - kako mogu saznati što više odgovara meni i mojoj obitelji?

Želite živjeti u gradu? Onda je vjerojatnije da je kondominium. Blizu gradskih kuća su barem u metropolama poput Münchena, Hamburga, Frankfurta ili Stuttgarta, a ako jesu, onda na užasnim cijenama. Pitanje "kuća ili kondominij?" Dakle, prije svega, to je financijsko. Budući da su stanovi uglavnom jeftiniji od kuća sa zemljištem - u kupnji, ali iu naknadnim troškovima kao što su popravci ili troškovi grijanja. Imajte na umu, međutim, da kao vlasnik stana, uvijek ćete biti dio kućanstva - sa svim unaprijed konfiguriranim sukobima koje ste možda već imali od svog stanovanja. A to također znači da ne možete sami odlučivati, bilo da se radi o obnovi fasade, boji stubišta, instalaciji dizala ili instalaciji solarnog sustava. Naravno, životna situacija uvijek igra ključnu ulogu. Imate li manju djecu? Tada bi kuća na selu bila lijepa, ali iskreno se zapitajte: Uživate li u vrtlarstvu? Želite li sve učiniti sami, što još tvrtka za upravljanje nekretninama radi za vas? Tko je u vašoj obitelji spreman odvojiti snijeg i led pred kuću početkom zime? Koliko vremena i novca trošite, jer morate putovati puno dulje nego prije? A ako vaša djeca kasnije idu svojim putem: Je li kuća u zelenom još uvijek vaš najbolji san?



Je li ugovor o stambenoj štednji vrijedan ako ne znam hoću li kasnije graditi?

Apsolutno! Ako odlučite tijekom Ansparphase protiv kupnje nekretnine, ugovor se može pretvoriti u mnogo stopa kasnije u čistom ugovoru o štednji. Tada postoje veće kamatne stope ako se kredit odustane.Važna prednost Bauspar ugovora: Ne morate se obvezati na jednu ili drugu opciju na kraju.

Mogu li kapitalno učinkovite usluge biti uključene u ugovor o stambenoj štednji?

Da, to je moguće. No, za kupnju nekretnina, ušteđeni novac neće biti dovoljan, čak ni nakon mnogo godina. Izračunajte je umjesto doprinosa dodatnim troškovima, što dovodi do kupnje nekretnine sa sobom.

Kako mogu pronaći pouzdanog procjenitelja koji može cijeniti vrijednost kuće?

Velike privatne banke, štedionice i zadružne banke često imaju vlastite odjele za nekretnine. Zaposlenici obično pružaju i stručna izvješća. Osim toga, mnogi brokeri imaju dodatnu obuku kao stručnjaci, a arhitekti su sami. Možda ćete htjeti čuti od prijatelja o tome zna li netko pouzdanog stručnjaka.

Ako kuća košta 750.000 eura, koliko toga možete financirati putem zajma?

U pravilu, maksimalno 80 posto kupovne cijene - na primjer, 750.000 eura, dobili biste kredit od 600.000 eura. Uz najbolju kreditnu sposobnost i vrlo dobre financijske okolnosti dužnika, to ponekad može biti 100 posto kupovne cijene. Ali onda ćete platiti za dio često više kamatne stope.

Postoji li računalo za usporedbu hipotekarnih kredita na internetu?

Takva online računala nude bankama i osiguravajućim društvima, kao i internetskim tvrtkama, novinama, burzama nekretnina i portalima kao što su www.interhyp.de (uključujući proračun, kalkulator za kamate, otplatu ili naknadne kredite), www.immobilienscout24.de ( između ostalog s kupovnim cijenama u različitim regijama ili gradskim četvrtima) ili www.drklein.de (između ostalog s kalkulatorom kredita i prognozama za kratkoročni ili srednjoročni razvoj kamatnih stopa uz financiranje izgradnje).

Što je mjesečno opterećenje i kako izračunati mogu li ga priuštiti?

Mjesečni teret naravno ovisi o iznosu kredita i kamate. Na primjer, uz pretpostavku da imate zajam od 300.000 eura uz kamatu od 4 posto i otplate od 1 posto, morat ćete očekivati ​​5 posto duga na godinu. To znači da mjesečno plaćate 1250 eura kamate i glavnice. Da biste provjerili što možete priuštiti, najbolje je da popisujete sve što trošite u prosjeku mjesečno. Ovo uspoređuje troškove koji su vjerojatno da će doći do vas kao homeowner. Morate ne samo očekivati ​​kredit, već i razmišljati o grijanju, troškovima vode ili skupljanju smeća. Čuvajte se, ako to ide samo na nulu! Tampon zaštitnog rizika mora biti - na primjer za osobne hitne slučajeve - za popravke kuće ili stana, možda i za kasnije povećanje kamatnih stopa.

Mogu li podijeliti ukupni iznos sredstava?

Da, to se može učiniti vrlo dobro. Na primjer, pretpostavimo da vam je potreban zajam od 100.000 eura i da za četiri godine dobijete 40.000 eura od ugovora o štednji. Ako možete staviti taj novac u amortizaciju, ima smisla podijeliti zajam. Tada se fiksna kamatna stopa za dio zajma preko 40.000 eura dogovara samo na četiri godine. Nakon isplate ugovora o štednji, ovaj dio zajma bit će vraćen. Također je vrijedno uključiti Bauspar ugovor na temelju dodjele u financiranje. Krediti za stambenu štednju, za razliku od bankovnih kredita, mogu se otplatiti u bilo koje vrijeme.

Moja banka mi nudi kredit za izgradnju s promjenjivom kamatom. Trebam li to učiniti?

Promjenjiva kamatna stopa čini se isprva vrlo primamljivom jer je kamatna stopa znatno niža od uobičajene. Razlog: banke uzimaju veće naknade za novac hipotekarnih kredita, ali nema premije za jednogodišnje jamstvo s fiksnom stopom. Model je opasan, jer se promjenjive kamatne stope prilagođavaju svaka tri mjeseca tržišnim kamatnim stopama. Konkretno, to znači da ako kamatne stope rastu, to znači i teret vašeg interesa. Stoga se samo trebate dogovoriti o promjenjivim kamatnim stopama za zajam za izgradnju ako možete otplatiti zajam na vrijeme, na primjer, jer ćete dobiti veće životno osiguranje za dvije godine.

Ako shvatim da predugo plaćam za kredit, mogu li između njih dogovoriti nove uvjete?

Ako ste, na primjer, fiksirali kamatnu stopu za deset godina, onda je najbolje dogovoriti modalitete nakon toga. Moguća je čak i promjena banke. Za promjene tijekom razdoblja banka naplaćuje visoke naknade. Međutim, s dužim fiksnim kamatnim razdobljem (na primjer, 20 godina), uvijek imate mogućnost tražiti pravo na poseban raskid nakon deset godina. Nakon otkaznog roka od (obično) šest mjeseci, može se zatražiti novi zajam s trenutnim uvjetima.

Moj muž želi kupiti stan. Sada banka zahtijeva da potpišem jamstvo. Mora li to biti?

Barem je tako. Jer dvoje ljudi koji su odgovorni za kredit, naravno, banka, a ne dužnik sam. S druge strane, nema prigovora ako se nalazite iu zemljišnoj knjizi. Jer ako posjedujete 50 posto imovine, pošteno je da ste odgovorni za pola kredita.Ako je samo vaš suprug vlasnik zemljišne knjige, po mom mišljenju trebate odbiti jamstvo.

Rodbina mi je dala zajam za izgradnju u visini od dva posto. Mogu li to prihvatiti? A tko je u zemljišnoj knjizi?

Takvi krediti nisu tako rijetki. U svakom slučaju, potrebno je pismeno zabilježiti ugovorenu kamatu i datum otplate. Većina kredita među srodnicima ili prijateljima odobrava se bez upisa u zemljišnu knjigu. Inače bi ovaj zajam bio "podređen" u zemljišnim knjigama, to jest: u zapljeni, svi ostali vjerovnici bi dobili svoj novac.

Kada bi financiranje trebalo završiti?

U svakom slučaju, na početku umirovljenja, kada je dohodak niži - i konačno želite imati koristi od života bez rente.

Imam u vidu nasljedstvo. Ima li smisla zamijeniti kredit za izgradnju s njim prerano?

Da, ako je preostala kamata na zajam viša od "kazne za prijevremenu otplatu". Banka vam za to može naplatiti ako jednostrano raskinete ugovor o kreditu prije isteka.

Što se događa ako više ne mogu platiti?

S bankom možete pregovarati da li ćete i za koliko dugo biti odgođeni. Ako je otplata još uvijek nije moguće onda morate prodati nekretninu ili banka će pokrenuti foreclosure prodaju.

Prijatelji su jeftinije dobili stambeni kredit od štedionice od moje kućne banke. Ne bi li promjena bila korisna za mene?

Ako ništa, ti bi morati pričekati dok je kamatna stopa na zaključavanje Vašeg kredita ističe. Ali ono što biste trebali razmotriti prije promjene: Samo vaša banka kuća dovoljno dobro poznaje vaše financijske prilike. U drugoj banci nećete moći dobiti još jednu kreditnu provjeru.

Treba li kupiti kondominij kao investiciju, ako se ne želi koristiti nekretninom?

To se može isplatiti ako je povrat ispravan, tj. Neto dobit premašuje barem (pretpostavljenu) stopu inflacije od 2 do 3 posto. Međutim, nekretnine nisu lako ulaganje. Moraju se održavati, upravljati i iznajmljivati. Sve to košta, a rente mogu pasti ili propasti. Možda će se ukinuti i porezne olakšice koje ovu investiciju čine privlačnom.

Informacije o besplatnom vrednovanju nekretnina možete pronaći na kolegama stern.de.

The Choice is Ours (2016) Official Full Version (Ožujak 2024).



Imovina, Helma Bolesna, kamata, dionica, kondominij, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart